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Zinswende würde Immopreise treffen

Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahrzehnten enorme Wertsteigerungen erfahren. Besonders ausgeprägt war diese Entwicklung in der Zürichsee-Region. Experten erwarten nun einen Wertrückgang bei Eigenheimen.

Wertrückgang bei Eigenheimen? Im Schweizer Immobilienmarkt könnte es zu einer Trendwende kommen. Ein Experte erklärt.

«In den vergangenen Jahren hat man mit Immobilien viel Geld verdient. Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum und Renditeobjekten war insbesondere in den Agglomerationsregionen stark», sagte IAZI-Chef Donato Scognamiglio an einen Medienanlass am Dienstag in Zürich.

Eine Trendwende könnte durch steigende Zinsen, weiter ungebremste Bautätigkeit, steigende Leerstände und abnehmende Zuwanderung ausgelöst werden, so das Beratungsunternehmen. «Wir gehen davon aus, dass die Korrektur bei Mehrfamilienhäusern 2021 eintreten könnte und da liegen durchaus 10 Prozent drin», so Scognamiglio.

«Die Zinssensibilität im Immobilienmarkt wird unterschätzt», sagte Scognamiglio. Aufgrund der hohen Finanzierunggrade der Objekte würde ein Wertrückgang bei den Immobilien bei den Eigentümern überproportional durchschlagen. «Die Erwartung ist, dass die Zinswende kommt.» Nur wann das passiert, wisse niemand. Wer sich auf eine Änderung der Situation einstellen wolle, müsse nun amortisieren.

Weiter steigende Preise

Für 2018 rechnet das IAZI noch mit weiter steigenden Preisen. Bei Einfamilienhäusern wird eine Steigerung zum Vorjahr von 2,6 Prozent, für Eigentumswohnungen von geringfügigen 0,1 Prozent und für Renditeobjekte von 3,8 Prozent erwartet. Bei den Mieten wird demgegenüber mit einem Rückgang von netto -0,1 Prozent gerechnet.

Die Entwicklung weise jedoch regional betrachtet deutliche Unterschiede auf. Bei der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen finden sich Zug ( 4,8%), Zürcher Unterland, Chur (je 3,4%) oder Zürich ( 3,1%) unter den Top-Regionen. Bei den Flop-Regionen stechen Erlach-Seeland (-5,0%), Sion (-4,8%), Mittelbünden (-4,5%) oder das Oberengadin (-3,7%) heraus. Als Warnzeichen bewerten die Experten, dass in diesem Segment bereits in rund einem Viertel der Regionen die Preise rückläufig oder stagnierend sind.

Bauboom auch in schwachen Lagen

Sorgen bereiten den Experten auch die weiter laufenden Investitionen in den Wohnungsmarkt, insbesondere in Regionen mit geringerer Nachfrage. «Die niedrigen Zinsen haben das früher geltende Credo 'Lage, Lage, Lage' komplett verdrängt», sagte der IAZI-Chef. «Derzeit driften Angebot und Bestand bei den Renditeobjekten stark auseinander.»

Laut Statistik stehen derzeit 72'294 Wohnungen leer. Das ergibt nach BFS eine Leerwohnungsziffer von 1,6 Prozent. Doch auch hier gebe es starke regionale Unterschiede. Kritisch sei die Entwicklung vor allem in den Deutschschweizer Kantonen in der Peripherie des Raums Zürich. Im Aargau und Solothurn lägen die Leerwohnungsziffern bei 2,7 und 3,0 Prozent.

Doch diese Zahl ist laut dem IAZI-Chef irreführend. Er kommt mit einem eigenen Rechenmodell in der Vergleichsgrösse auf 3,8 Prozent - und damit auf den höchsten Wert seit 20 Jahren. Der IAZI Swiss Property Benchmark wird ohne Einfamilienhäuser in der Vergleichsgrösse und inklusive der «nicht realisierten Mieten» berechnet.

Preisdruck durch Zersiedelungsinitiative

Von Seiten der Politik könnte bei den Baulandpreisen Druck nach oben entstehen. Die Volksinitiative «Zersiedlung stoppen», die am 10. Februar 2019 zur Abstimmung kommt, will die Ausdehnung von Bauzonen auf unbefristete Zeit stoppen.

«Eine Annahme würde dazu führen, dass sich das Angebot an Bauzonen nicht mehr flexibel ausweiten lässt, wenn die Nachfrage steigt», so Scognamiglio. Vor allem an Top-Lagen und in Gemeinden mit geringen Reserven könne dies zu Preisexplosionen und Blasenbildungen führen.

(SDA)

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