Stäfa

Warum Federers Traumgrundstück auch in Zukunft seine Tücken hat  

Roger Federer hat vom Kauf eines Grundstücks am See abgesehen. Bei den strengen Bauauflagen erstaunt das nicht.

Ein wunderschönes Landgut – für Bauherren gibt es aber viele Stolpersteine.

Ein wunderschönes Landgut – für Bauherren gibt es aber viele Stolpersteine. Bild: Moritz Hager

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Es ist ein Idyll, das Stäfner Landgut Steinfels. Doch das Idyll hat einen Haken. Und der ist so gross, dass sogar Roger Federer vom Kauf des 24'000 Quadratmeter grossen Grundstücks mit Seeanstoss abgesehen hat. Das Landgut liegt in der Landwirtschaftszone. Wer einen Neubau realisieren will, muss sich an strenge Auflagen halten. «Alle Baugesuchsteller sind gemäss Gesetz gleich zu behandeln – egal ob es sich um einen Bürger handelt, der Ausserordentliches geleistet hat, oder eine gewöhnliche Person», stellte die Baudirektion schon am Freitag in dieser Zeitung klar.

Das heisst konkret: Bauten sind nur dann möglich, wenn auf dem Landwirtschaftsland schon seit über vierzig Jahren ein Wohnhaus steht. Doch freie Wahl hat der Bauherr nicht, wie der neue Ersatzbau aussehen darf. Das Raumplanungsgesetz schreibt vor, dass die «Identität des ursprünglich rechtmässigen Gebäudes gewahrt werden muss», wie Markus Pfanner, Sprecher der Zürcher Baudirektion, erklärt. Insbesondere zählen dazu die Form des Gebäudes, die verwendeten Materialien oder die Dachform. Für Bauherren eine Herausforderung.

Die Milliardärs-Villa

Zwei Kilometer vom Landgut Steinfels entfernt liegt das Grundstück Gubelstein just ennet der Kantonsgrenze auf St. Galler Boden. Auch dieses liegt in der Landwirtschaftszone. Doch auf dem Grundstück steht eine äusserst moderne, lang gezogene Villa mit einer spektakulären Fensterfront aus Glas. Ein Wegnetz führt mit verschiedenen Schlaufen über das Grundstück, den See entlang zum Rasen-Tennisplatz, auf dem auch Roger Federer schon trainiert hat. Kurzum: Der Charakter des Areals hat sich geändert, die neue Villa hat mit dem früheren L-förmigen Wohnhaus nichts mehr zu tun.

An die Regeln gehalten

Haben die St. Galler Baubehörden in der Bewilligungsphase 2007 beide Augen zugedrückt, weil die Villa von der Familie um den schwerreichen Jorge Paulo Lemann geplant wurde? Immerhin ist der «Bierbaron» einer der zwanzig reichsten Menschen der Welt. «Das Projekt Gubelstein lief selbstverständlich im baurechtlich zulässigen Rahmen ab», sagt der damalige Stadtpräsident von Rapperswil-Jona und heutige St. Galler Regierungsrat Benedikt Würth (CVP).

Er erklärt: Die Nutzfläche des früheren Wohnhauses habe die Nutzfläche der neuen Villa vorgegeben. Dabei folgte man einer teilweise noch heute gültigen Regel: Die Fläche darf um maximal 100 Quadratmeter vergrössert werden. Zudem habe es eine weitere wichtige Auflage gegeben, sagt Würth: «Es musste ein architektonisch vorzügliches Projekt geschaffen werden, welches sich gut in das landschaftlich empfindliche Siedlungsgebiet einfügt.» Diesem Aspekt sei mit einem Architekturwettbewerb Rechnung getragen worden.

Lob vom Landschaftsschutz

«Wir müssen zu unserer Flora und Fauna besonders Sorge tragen», sagt Thomas Isler. Er ist als Präsident des Vereins Zürichsee-Landschaftsschutz einer, der besonders froh über die strengen Regeln bei Bauprojekten in Landwirtschaftszonen und entlang von Gewässern ist. Auf den ersten Blick erstaunt es deshalb, dass der Verein das Bauprojekt von Jorge Paulo Lemann 2007 im Jahresbericht lobend erwähnte – obwohl von der alten Struktur des Geländes wenig übrig blieb.

Für Isler ist das kein Widerspruch: «Viel höher zu gewichten ist die Tatsache, dass man der Natur bei einem Bauprojekt auch etwas zurückgeben kann.» Diesem Anspruch wurde beim Projekt Gubelstein etwa Rechnung getragen, indem der Seeabstand vergrössert wurde. Ein Schilfgürtel bietet Tieren Rückzugsorte. «Manchmal kann eine Privatperson der Natur viel mehr bieten, als wenn das Seeufer für die Öffentlichkeit zugänglich ist», sagt Isler. Flora und Fauna würden unter öffentlicher Nutzung leiden, meint der Vereinspräsident.

Ob das Projekt von Lemann heute aber noch bewilligbar wäre, ist offen. «Die Regeln sind in den letzten Jahren noch viel strenger geworden», weiss Isler. Nach wie vor hätten die Kantone und Gemeinden aber einen gewissen Spielraum, wie sie die Anforderungen des Raumplanungsgesetzes umsetzen wollen.

Das bestätigt auch Mediensprecher Pfanner: «Im eng umschriebenen Rahmen des Raumplanungsgesetzes muss jeder Kanton eine eigene Praxis für Gestaltungsfragen entwickeln, die mit den regionalen Gegebenheiten wie Baustilen oder der Topografie vereinbar ist.» Veränderungen am Erscheinungsbild eines Hauses seien zulässig, wenn die Einpassung in die Landschaft verbessert werden könne. Auch Bausünden dürften – in Anwendung objektiver Kriterien – behoben werden.

Umzonung schwierig

Eine Möglichkeit, die Regeln der Landwirtschaftszone zu umgehen, wäre im Fall des Steinfels-Areals in Stäfa rein theoretisch eine Umzonung in eine Wohnzone. Allerdings winkt der Kanton hier ab: Die betreffende Parzelle befindet sich ausserhalb des im Richtplan definierten Siedlungsgebietes. Damit ist die Voraussetzung für eine Bauzone nicht gegeben.

Und ohnehin: Selbst wenn die Parzelle im Siedlungsgebiet liegen würde, sind die Voraussetzungen für eine Einzonung streng, wie Pfanner sagt: «Gemeinden müssen bereits bestehende, aber noch nicht überbaute Bauzonen nutzen.» Zudem seien die bestehenden Bauzonen besser auszunutzen. «Erst wenn diese inneren Baureserven genutzt wurden, ist eine allfällige Einzonung in Betracht zu ziehen», meint Pfanner. Allerdings ist im Kanton Zürich in naher Zukunft mit keinen Einzonungen zu rechnen. Weil sich die Politik nicht einig wird, wie der Mehrwert von Grundstücken bei einer Einzonung abgegolten werden muss, herrscht ab dem 1. Mai Einzonungsstopp.

Roger Federer hat dieses Problem nicht: Er kauft sich dem Vernehmen nach Land in Rapperswil-Jona. Das Grundstück ist zwar einige Tausend Quadratmeter kleiner als jenes in Stäfa – dafür liegt es in einer fixfertig bewilligten Wohnzone.

Erstellt: 05.04.2019, 18:42 Uhr

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