Wohnungsbau

Leerwohnungsparadies Goldküste

In einzelnen Gemeinden am rechten Zürichseeufer liegt die Leerstandsquote deutlich über dem kantonalen Durchschnitt. Laut Experten sind vor allem Altbauten dafür verantwortlich.

Der Wohnungsbestand im Bezirk Meilen – im Bild eine Überbauung in Meilen –  wächst stärker als auf der gegenüberliegenden Seeseite im Bezirk Horgen.

Der Wohnungsbestand im Bezirk Meilen – im Bild eine Überbauung in Meilen – wächst stärker als auf der gegenüberliegenden Seeseite im Bezirk Horgen. Bild: Moritz Hager (Symbolbild)

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Zuerst die gute Nachricht: Am 1. Juni 2019 standen im Kanton Zürich rund 6650 Wohnungen leer – 670 weniger als im Vorjahr. Die Leerwohnungsquote sank von 0,99 auf 0,89 Prozent. Von der Region Winterthur abgesehen, gehen in allen Regionen die Zahlen zurück, auch am Zürichsee.

Im Bezirk Meilen verharrt die Quote mit 1,84 Prozent aber weiterhin deutlich über dem kantonalen Mittel, während sie im Bezirk Horgen mit 0,8 Prozent darunter liegt. Es gilt jedoch zu relativieren: Im schweizweiten Vergleich liegen die beiden Bezirke Meilen und Horgen im Mittelfeld, respektive am Schluss. Meilen befindet sich auf Platz 74, Horgen auf Platz 139 – unter 143 untersuchten Regionen.

Bei einzelnen Gemeinden am rechten Seeufer zeigt sich allerdings ein vom günstigen Gesamteindruck abweichendes Bild: In zwei klassischen Goldküsten-Gemeinden, Küsnacht und Meilen, gehört die Leerstandsquote – das Verhältnis von nicht vermieteten oder verkauften Wohnungen und Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche eines Objekts – mit 3,0 Prozent, respektive 2,8 Prozent zu den höchsten im ganzen Kanton.

Auch in Uetikon wird mit einer Leerstandsziffer von 1,92 Prozent ein Wert ausgewiesen, der überdurchschnittlich hoch ist. Immerhin konnte in den drei Gemeinden der Trend steigender Leerwohnungszahlen, der in den letzten vier Jahren zu beobachten war, gebrochen werden, in Küsnacht sogar deutlich. Ob darin mehr als eine Momentaufnahme zu sehen ist, bleibt abzuwarten.

Eine hohe Leerwohnungsziffer deute generell auf ein suboptimales Angebot hin, sagt Christof Zöllig vom Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) in Zürich. Wer neben den neu gebauten Wohnungen auch die Entwicklung des Bestandes an Wohneinheiten verfolge, stelle fest, dass der Wohnungsbestand im Bezirk Meilen stärker wachse als in Horgen.

In Kombination mit den ähnlichen Werten an neu erstellten Wohnungen, kommt Zöllig zum Schluss, «dass im Bezirk Horgen mehr Wohneinheiten ersetzt werden.» Es zeigten sich hingegen keine Hinweise auf eine Überproduktion bezüglich dem Kauf- oder Mietsegment. Der Verlauf der leer stehenden Wohnungen nach Kategorien zeige, dass im Bezirk Horgen (21,7%) nur wenig mehr Eigentumswohnungen leer stehen als im Bezirk Meilen (17,2%). Für beide Bezirke gilt somit, dass ungefähr jede fünfte leer stehende Wohnung eine Eigentumswohnung ist.

Auch Robert Weinert, Leiter des Immo-Monitoring beim Beratungsunternehmen Wüest Partner in Zürich, sieht in der Tatsache, dass in der Region Pfannenstiel deutlich mehr pro Kopf gebaut wurde als in der Region Zimmerberg, einen der Hauptgründe für den Anstieg der Leerstandsquote der letzten Jahre. Es dauere heute länger, die neu erstellten Wohnungen zu vermieten, respektive zu verkaufen. Zudem überzeuge die Region Zimmerberg auch sehr durch die ausgezeichnete Anbindung nicht nur nach Zürich, sondern auch in die Innerschweiz.

Geringer Preiseffekt

Für die hohen Leerstandsquoten in Küsnacht, Meilen und Uetikon sieht Marion Schihin, Mediensprecherin der Immobiliengesellschaft Mobimo in Küsnacht, eine mögliche Erklärung: Die Produktion in diesen äusserst attraktiven Wohngemeinden sei besonders hoch gewesen und der Markt mehr als in anderen Gemeinden gesättigt. Mit leer stehenden Wohnungen in der Gegend kennt sich Mobimo selber nicht aus: Laut Schihin sind die am Feldgüetliweg in Feldmeilen vor vier Jahren erstellten 14 Wohnungen seit geraumer Zeit alle verkauft.

Dass die Preise wegen der hohen Leerstandsziffer ins Rutschen geraten, glaubt Schihin nicht: «Wir gehen mittelfristig weniger von einem deutlichen Effekt auf die Preise aus.» Grundsätzlich müssten sich die Marktteilnehmer an eine längere Dauer des Objekts bis zur Aufnahme am Markt gewöhnen.

«Tendenzen von mangelnder Nachfrage oder Spekulation ohne Bedürfnis sind nicht zu erkennen.»Claude Ginesta, Geschäftsführer Ginesta Immobilien AG, Küsnacht

Auch für die Ginesta Immobilien AG in Küsnacht sind Leerstände ein Fremdwort. Die Firma hat in Männedorf in diesem Sommer 39 Mietwohnungen «sehr rasch und erfolgreich an den Markt gebracht», wie Geschäftsführer Claude Ginesta sagt. Auch an der Weinmanngasse in Küsnacht wurden innert zwei Monaten acht von neun Wohnungen vermietet. Bezugstermin ist am 1. Februar 2020. «Wir sind mit dem Vermietungsstand sehr zufrieden, eine Vollvermietung per Bezug ist möglich», sagt Ginesta. Wenn Produkt und Preis passten, seien Neubaumietwohnungen, insbesondere 4½-Zimmer-Wohnungen, im Moment sehr gefragt.

Ginesta weist darauf hin, dass grundsätzlich einige wenige Projekte die Statistik betreffend Leerstandsquote relativ stark beeinflussen können: «Wir glauben nicht an spezielle Gründe.» Aus seiner Sicht lassen sich keine Tendenzen von mangelnder Nachfrage oder Spekulation ohne Bedürfnis erkennen, wie das im Mittelland der Fall sei. Generell verdrängten die Neubauten die Altbauten. Ginesta geht denn auch davon aus, dass Altbauten für die teils hohen Quoten am rechten Seeufer verantwortlich sind.

«Mieten sind deutlich gesunken»

Am 9. Februar 2020 kommt die Volksinitiative «Mehr bezahlbarer Wohnraum» in der Schweiz zur Abstimmung. Sie verpflichtet den Bund, zusammen mit den Kantonen das Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen zu fördern. Hinter der Initiative steht der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz.

Für Walter Angst, Leiter Kommunikation des Mieterverbandes Zürich, handelt es sich beim Bezirk Meilen um einen Sonderfall im Grossraum Zürich. Es gebe nur wenig Wohnsiedlungen, dafür einen überdurchschnittlich hohen Anteil an teuren Mietwohnungen. In diesen Objekten sei der Leerwohnungsbestand hoch, entsprechend sei auch die Leerwohnungsquote höher als anderswo. Wer eine bezahlbare Wohnung suche, habe trotz hoher Leerwohnungsquote schlechte Karten, hier eine Wohnung zu finden.

Angst verweist darauf, dass es auch im Bezirk Horgen in den letzten 15 Jahren ein starkes Wachstum an teuren Mietobjekten gegeben habe, «aber es gibt hier einen immer noch höheren Bestand an Siedlungen mit bezahlbaren Wohnungen». Die Zahl der Leerwohnungen sei deshalb mit 427 gegenüber 932 bedeutend tiefer als im Bezirk Meilen. Die Leerwohnungen befänden sich allerdings auch hier in einem Preissegment, das für die meisten Wohnungssuchenden nicht bezahlbar sei.

Distanz zu Zürich wichtig

Die Frage, ob es am Zürichsee mehr bezahlbaren Wohnraum brauche, sei eine politische, meint Claude Ginesta. Der Markt kenne keine Gnade für Menschen mit geringeren Einkommen. Grundsätzlich sei der Markt für schwächere Einkommen nur in einer Beziehung milde: «Je weiter weg man von Zürich geht, desto günstiger werden Wohneigentum und Miete.»

Innerhalb eines Marktes, beispielsweise in Erlenbach, bestimmten die Lage, die Grösse und die Objektqualität den Preis. Nicht unerwähnt lassen will Ginesta, dass es inzwischen auch an den beiden Seeseiten viele Wohnbaugenossenschaften gebe und Gemeinden mit tiefen Baurechtszinsen und vergünstigtem Wohneigentum viel unternehmen würden, «um eine gute Durchmischung der Einkommen zu ermöglichen».

«Der Markt kennt keine Gnade für Menschen mit geringeren Einkommen.»Claude Ginesta

Bei der Festsetzung des Mietpreises kommt es laut Ginesta auch darauf an, wie hoch die Neubautätigkeit und damit die Quote an Neubauten am Angebot ist: «Die Neubauten können das Preisniveau halten, während die Altbauten eher Federn lassen müssen.» Die Mieten sind aus seiner Sicht deutlich heruntergekommen. Früher seien in Küsnacht Spitzenmieten von über 600 Franken pro Quadratmeter und Jahr bezahlt worden. Heute seien es 15 Prozent weniger.

Die Durchschnittsmiete habe sich von 450 Franken pro Quadratmeter auf unter 400 Franken pro Quadratmeter reduziert. In allen Regionen mit hoher Neubauquote finde ein Wettbewerb nach dem Motto ‘Survival to the fittest’ statt, sagt Ginesta: «Die neuen Wohnungen verdrängen die alten Wohnungen aus dem Markt, die günstigen die teuren, die kleinen die grossen und die Energiesparenden die alten Bauten mit hohen Nebenkosten und wenig Komfort.»

Erstellt: 03.12.2019, 17:01 Uhr

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