Immobilienmarkt

«Jeder ist für verdichtetes Bauen – nur nicht bei sich selbst»

In der Region werden mehr Wohnungen gebaut als nachgefragt. Dafür verantwortlich ist vor allem die geringere Zuwanderung aus dem Ausland, wie der Geschäftsführer der Tuwag Immobilien AG, Heiner Treichler, erklärt.

Auch die Immobilienbranche spürt den Trend zur Digitalisierung des Geschäfts: Tuwag-Geschäftsführer Heiner Treichler sieht darin auch Vorteile.

Auch die Immobilienbranche spürt den Trend zur Digitalisierung des Geschäfts: Tuwag-Geschäftsführer Heiner Treichler sieht darin auch Vorteile. Bild: David Baer

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Heiner Treichler, wie sehen Sie die Entwicklung auf dem regionalen Immobilienmarkt?
Heiner Treichler: Wir durchleben gegenwärtig eine etwas schwierigere Phase, aber solange ich bei der Tuwag in der Position des Geschäftsführers tätig bin, also seit 30 Jahren, hatten wir immer wieder schwierige Phasen.

Worauf bezieht sich diese schwierige Phase?
Auf die Tatsache, dass mehr Wohnungen gebaut als nachgefragt werden. Davon ist die Stadt Zürich wie immer ausgenommen, auch wenn sich die Situation dort etwas entspannt hat und es nicht mehr ganz so schwierig ist, eine Wohnung zu finden. Aber in den Randregionen und in den Gemeinden, in denen die Steuern tief sind, erleben wir die grössten Ausschläge. Dort sind die Preise zuerst stark gestiegen, jetzt fallen sie wieder im gleichen Mass.

Was sind die Gründe?
Es gibt weniger Zuwanderung. Und die Zuwanderer, die heute vor allem hierher ziehen, Portugiesen, Italiener, Franzosen, geben nicht mehr soviel Geld aus wie etwa die Deutschen. Zudem wurde und wird nach wie vor zu viel gebaut. Vor allem die institutionellen Anleger, allen voran die Pensionskassen, müssen ihr Geld irgendwo anlegen. Die Börse, das haben wir erst letzte Woche mit dem Kurssturz wieder gesehen, ist dazu keine Alternative.

«Heute sitzt der Mieter am längeren Hebel.»Heiner Treichler, Geschäftsführer der Tuwag Immobilien AG

Hat das auch Auswirkungen auf Ihr Geschäft?
Nein, glücklicherweise nicht. Wir bei der Tuwag Immobilien AG arbeiten nicht für institutionelle Anleger. Das ist ein Massengeschäft, und dafür sind wir zu klein. Unsere Kunden sind regional verankert, beispielsweise ein Unternehmer oder eine Erbengemeinschaft, die ein paar Immobilien besitzen. Unser grösster Kunde ist eine Familie mit rund 300 Wohnungen. Im Gegensatz dazu stehen die grossen Immobilienportfolios, wo der Kunde auch noch in halb Europa Liegenschaften hat. In diesem Bereich sind der Margenschwund und der Druck enorm.

Die Frage ist unvermeidlich: Erkennen Sie bei der Entwicklung der Immobilienpreise am Zürichsee eine Blasentendenz, also eine spekulative Überbewertung von Immobilien?
Ganz klar: Nein. Die Gefahr bestand tatsächlich einmal, vor ungefähr vier bis fünf Jahren. Damals zahlte man für jede x-beliebige Wohnung an jeder möglichen Lage überrissene Mietpreise. Das hat glücklicherweise gekehrt. Durch die beschriebene Marktentwicklung kippt das Ganze nun in Richtung Mietermarkt. Zuvor war es ein Vermietermarkt, bei dem die Vermieter fast jeden Preis verlangen konnten. Heute sitzt diesbezüglich der Mieter am längeren Hebel.

Was hat zu dieser Entspannung der Marktlage geführt?
Dazu beigetragen haben vor allem die Restriktionen der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht Finma im Bereich Hypothekarverleihungen für Wohneigentum. Gerade Rentner haben es schwierig. Diese können zwar den Eigenkapitalanteil erbringen und die Zinsen zahlen, da sie aber über kein regelmässiges Einkommen mehr verfügen, abgesehen von AHV und Pensionskasse, werden sie anders bewertet. Die Preise für Eigenheime bleiben mehr oder weniger stabil, aber auch dort wird es nicht mehr die grossen Erhöhungen geben. Und wenn die Hypozinsen weiter steigen, pendelt sich die Lage sowieso von alleine weiterhin ein.

Verdichtetes Bauen ist ein grosses Thema, nicht nur in den grossen Zentren: Wädenswil wollte jüngst Platz für 40 Meter hohe Wohntürme schaffen. Dieser Plan wurde jedoch wieder aus dem Richtplan gestrichen. Wie stehen Sie dazu?
Es hat schon einmal eine Idee für ein Hochhaus in Wädenswil gegeben, nahe der Credit Suisse-Filiale am Bahnhof. Das hätte ich toll gefunden, denn wenn ein Hochhaus gebaut wird, dann gehört es ins Zentrum. Ich sage deshalb Ja zu einem Hochhaus am richtigen Ort, im vernünftigen Rahmen und mit verdichteter und landschonender Bauweise. Aber bei uns ist es leider so: Jeder ist für verdichtetes Bauen, nur nicht bei sich selbst. Wo soll aber letztlich verdichtet gebaut und die Zersiedelung der Landschaft aufgehalten werden, wenn sich jeder wehrt? Die Eigen- und Partikularinteressen werden bei uns viel zu stark gewichtet.

«Vor vier bis fünf Jahren zahlte man für jede x-beliebige Wohnung an jeder möglichen Lage überrissene Mietpreise.»Heiner Treichler, Geschäftsführer der Tuwag Immobilien AG

Die Tuwag Immobilien AG hat kürzlich die Bürglipark AG vollständig übernommen. Führt das zu einem Stellenabbau?
Ja, dem ist leider so. Das kommt daher, dass die im Bereich der Grossüberbauungen tätige Bürglipark AG mit ihren vier Angestellten ganz anders aufgestellt ist als wir. Die Firma verfügt noch über eine Empfangsdame, die es bei uns schon lange nicht mehr gibt. Bei uns erstellt und verschickt jeder Mitarbeitende seine eigenen Briefe direkt am Computer. Wir haben auch keine Sekretärinnen mehr. Im zweiten Fall handelt es sich um eine 40-Prozent-Stelle. Auch die Tuwag hat Teilzeitmitarbeitende, aber 40 Prozent sind für unsere Bedürfnisse einfach zu wenig. Es gibt Berufe, bei denen das geht, aber nicht im direkten Kundenkontakt. Für uns wichtig ist aber, dass wir für die Betroffenen gute Lösungen gefunden haben. Es gibt keine Härtefälle.

Ist denn am Zürichsee — angesichts dieser Übernahme — ein Konzentrationsprozess unter den Anbietern im Immobilienbereich im Gang?
Alle unsere Mitbewerber haben in den letzten Jahren Personal abgebaut. Dazu gehören auch wir. Die Bürglipark AG, an der die Tuwag ja schon seit über 20 Jahren die Aktienmehrheit besitzt, hatte früher mehr Personal. Bei der Etzel Immobilien AG in Pfäffikon hat letztes Jahr gar der Besitzer gewechselt. Um Ihre Frage zu beantworten: Es findet eine leichte Konzentration statt — allerdings auf einem hohen Niveau.

Worauf führen Sie diese Entwicklung zurück?
Es findet eine Verlagerung der physischen Maklertätigkeit, also der Vermittlung von Wohneigentum durch Makler, ins Internet statt. Den gleichen Trend sehen wir auch im Versicherungssektor oder in der Finanzindustrie, wo der Bankschalter über kurz oder lang ausgedient hat oder wo eine Hypothek im Computer eingegeben werden kann. Das ist grundsätzlich nicht schlecht. Es entstehen einfach neue Berufsbilder.

Ergeben sich für die Tuwag AG aus der Verlagerung von Tätigkeiten ins Internet auch Kosteneinsparungen?
Es kann durchaus sein, dass es mittelfristig Kosteneinsparungen geben wird, das ist sehr wahrscheinlich sogar so. Kurzfristig kostet die Digitalisierung aber erst einmal, denn es muss in neue Systeme, Software und Mitarbeiterausbildung investiert werden. (Zürichsee-Zeitung)

Erstellt: 15.02.2018, 14:24 Uhr

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2018 im Zeichen des 200-Jahr-Jubiläums

Die Tuwag Immobilien AG mit Sitz in Wädenswil feiert dieses Jahr ihr 200-jähriges Bestehen. Das Unternehmen wurde 1818 als Wolltuch-Produzentin Hauser & Fleckenstein am Reidbach in Wädenswil gegründet. Nach vielen Rettungsversuchen musste die Stoffproduktion (Oberbekleidungsstoff für Herren) 1978 eingestellt werden. Anschliessend erfolgte die Umnutzung der Fabrikräumlichkeiten und die Fremdvermietung.

Heute ist der in siebter Generation von Heiner Treichler (60) geführte Familienbetrieb als Immobilien-Treuhandgesellschaft mittlerer Grösse in der Region Zürich tätig. Die Firma bezeichnet sich als regionaler Marktführer für Immobiliendienstleistungen und betreut mit 22 Mitarbeitenden, davon drei Lernende, rund 11 000 Objekte. Davon sind rund je 125 Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften.

80 Prozent ihrer Wertschöpfung erzielt die Tuwag AG mit der Bewirtschaftung von Immobilien (Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften) im Grossraum Zürich. Der Rest umfasst Verkauf, Marketing, Erstvermietung sowie die Betreuung der eigenen Liegenschaften auf dem Tuwag-Areal. Auf dem Areal an der Einsiedlerstrasse in Wädenswil sind derzeit rund 70 gewerbliche Mieter eingemietet. Rund die Hälfte des Tuwag-Areals beansprucht die Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften (ZHAW) für sich.

Bis Ende April 2018 integriert die Tuwag Immobilien AG zudem die Bürglipark Immobilien AG in Wollerau in ihre Organisation. Bereits seit 1996 liegt die Aktienmehrheit der Bürglipark bei der Tuwag.(ths)

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