Immobilien

Die Landi, dein Vermieter

Die Zeiten als Landi und Volg den Grossteil ihres Geldes mit Tierfutter, Gummistiefeln oder Joghurt verdienten, sind vorbei. Längst haben die landwirtschaftlichen Genossenschaften ihr Geschäftsmodell diversifiziert: Sie werden zu Zentrumsentwicklern.

Auf dem Wädenswiler Molki-Areal plant die Landi 45 Mietwohnungen.

Auf dem Wädenswiler Molki-Areal plant die Landi 45 Mietwohnungen. Bild: Moritz Hager

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Schmucklos zusammengewürfelt stehen die einstöckigen Zweckbauten im Zentrum von Hombrechtikon. Hier eine Volg-Filiale, da eine Apotheke, eingequetscht dazwischen eine Tankstelle. Zum Verweilen lädt das Dorfzentrum der Gemeinde nicht gerade ein. Das will man in Hombrechtikon nun ändern. Die Initiative ergriffen hat aber nicht die Gemeinde, sondern die Landi. «Das heutige Zentrum ‹tötelet›», sagt Daniel Müller, Präsident der 128 Jahre alten örtlichen Landi-Genossenschaft. Es sei deshalb an der Zeit, das Dorf zu beleben.

Kein Bijou: Das Zentrum von Hombrechtikon. Foto: Manuela Matt

Hombrechtikon ist kein Einzelfall: Gleich mehrfach werden schweizweit solche Zentrumsentwicklungen angestossen. Die meist regional organisierten Landi-Genossenschaften bilden gemeinsam die nationale Agrargenossenschaft Fenaco. Den meisten Kunden dürften die Geschäftszweige der Landwirtschaftsläden Landi, der Volg-Lebensmittelläden und der Agrola-Tankstellen bekannt sein.

150 Mietobjekte im Portfolio

Das Geschäft mit den Immobilien hingegen wird meist im Hintergrund abgewickelt. Aber es lohnt sich. Das weiss auch Felix Waldmeier. Der Geschäftsführer der Landi Zimmerberg hat schon heute rund 150 Wohnungen und Geschäftsflächen in seinem Portfolio und verantwortet zusammen mit dem Genossenschaftspräsidenten Gottfried Gachnang derzeit in Wädenswil den Bau von drei Mehrfamilienhäusern mit 45 Mietwohnungen und Gewerberäumlichkeiten. Investitionsvolumen rund 28 Millionen Franken. Das Land zu verkaufen, kam für Waldmeier nicht infrage: «Was will man heute mit Geld machen?», fragt er rhetorisch. Die Banken würden ja keinen Zins mehr bezahlen. Mieteinnahmen sind deshalb aus seiner Sicht nachhaltiger.

Der 61-Jährige muss es wissen: Der gelernte Bauer und spätere Absolvent einer Handelsschule hat sich in den 1990er-Jahren zum eidgenössisch diplomierten Immobilienverwalter weiterbilden lassen. «Ich hatte das Gefühl, das könnte sich lohnen.»

Felix Waldmeier: Vom Bauer zum Immobilienverwalter. Foto: Moritz Hager

Von den rund 20 Millionen Franken Umsatz der lokalen Genossenschaft stammen derzeit etwa 10 Prozent aus dem Immobiliengeschäft. Das ist aber nur auf den ersten Blick wenig. Gemessen am Aufwand ist der Gewinn aus Wohnungen deutlich grösser. Oder wie es Waldmeier formuliert: «Bei Immobilien ist die Speckschicht dicker». Im Detailhandel ist die Marge tiefer, der Betrieb von Tankstellen sei sogar nur ein Rappengeschäft. Auch diese Geschäftszweige werfen Gewinn ab, «aber erst die Immobilien machen uns zur finanziell gut aufgestellten Unternehmung.»

Waldmeier betont, dass seine Volg-Läden alle selbsttragend seien. Trotz schwierigem Umfeld im Detailhandel. Es kommt deshalb nicht von ungefähr, dass auch im Wädenswiler Neubau wieder eine Filiale geplant wird – dies gehöre schliesslich ja doch auch zur Kernkompetenz der Genossenschaft, meint er.

Vorteil Laufkundschaft

Waldmeier weiss: Für den Monatseinkauf kommt niemand zu Volg. Aber: «Wollen Sie für eine Portion Butter durch ein Riesencenter laufen? Nein.» Entsprechend setzt man auch auf dem «Molki-Areal», wie das Neubauprojekt genannt wird, auf Laufkundschaft. Und von der gibt es genug. Denn die neuen Mehrfamilienhäuser liegen im Wädenswiler Zentrum.

«Wollen Sie für eine Portion Butter durch ein Riesencenter laufen? Nein.»Felix Waldmeier, Landi Zimmerberg

Das war nicht immer so – und ist charakteristisch für viele Areale, die Landi-Genossenschaften gehören und jetzt Teil einer Zentrumsentwicklung sind. «Früher waren Wohnen und Gewerbe viel weniger kompatibel als heute», sagt Andreas Hengstermann vom Institut für Geografie an der Universität Bern. «Denken Sie nur an den Dreck und den Staub, den Fabriken früher verursacht haben.» Entsprechend habe man während der Gründungszeit vieler Landi-Genossenschaften noch viel mehr das Prinzip der funktionalen Stadt gelebt. «Weil aber die Menschen noch lange nicht so mobil waren wie heute, mussten die produzierenden Betriebe doch nahe genug an den Dorfzentren sein.» Weil die Landgemeinden in den vergangenen Jahrzehnten wuchsen, kamen die Genossenschaften, wie die Jungfrau zum Kind, zu attraktiven Grundstücken im Zentrum.

Das Wädenswiler Zentrum 1919 und 2019. Rot markiert die Landi/Volg-Filiale. Karten: Swisstopo

Der Dreck ist weg

In Wädenswil wurde bis in die 1990er-Jahre auf dem Neubauareal noch Milch verarbeitet, in den 50er- und 60er-Jahren suhlten sich hinter dem Haus gar noch Schweine im Dreck.

Das Hombrechtiker Zentrum 1959 und 2019. Rot markiert die Landi/Volg-Filiale. Karten: Swisstopo

Das gleiche Bild zeigt sich auch im zugerischen Rotkreuz. Die Landi-Filiale liegt direkt neben dem Bahnhof und einer grossen Landwirtschaftsfläche. Diese verschwindet für eine Grossüberbauung mit 150 Wohnungen und 50 Hotelzimmern. Entwickelt haben das Projekt die Landi Zugerland und die ortsansässige Rotkreuzhof Immobilien AG. Sinnbildlich für die Veränderung in Rotkreuz: Der Vater des Hauptinvestors arbeitete früher noch als Bauer auf dem Areal.

Das Zentrum von Rotkreuz 1959 und 2019. Rot markiert die Landi. Karten: Swisstopo

Ursprünglich war geplant, dass die Landi Zugerland ihren Minderheitsanteil an den Grundstücken behält. Nun hat die Genossenschaft kürzlich beschlossen, ihr Grundstück ganz dem Investor zu veräussern und nur noch als Mieter Teil des Bauprojekts zu sein. «Damit haben wir genügend Handlungsspielraum für die Zukunft», sagt Hans Bellmont, Vorsitzender der Landi-Zugerland-Geschäftsleitung. «Denn niemand weiss heute, wohin sich der ganze Detailhandel bewegt.» Den guten Mietvertrag in Rotkreuz habe man aber dennoch für mehr als fünf Jahre unterzeichnet.

Bellmont macht allerdings keinen Hehl daraus, dass der Verkauf Geld in die Kassen bringt, das ein Polster für zukünftige Entscheidungen schafft – auch im Immobilienbereich. Denn die Landi Zugerland dealt schon länger mit Grundstücksflächen.

Modernes Wohnen in historischer Umgebung: Das Chäsimatt-Areal in Rotkreuz. Visualisierung: PD

2017 kaufte sie das Areal des früheren Chemiezulieferers Trichema in Baar. Von den fast 13000 Quadratmetern nutzt die Genossenschaft ab 2020 nur rund 4000 Quadratmeter selbst. Der Rest des Areals bleibt vorderhand leer. Im prosperierenden Kanton Zug dürfte das eine lukrative Geldanlage sein. Verlässliche Zahlen, wie viel Land die Landi-Genossenschaften schweizweit besitzen, gibt es aufgrund ihrer lokalen Organisationsformen nicht.

Keine Spekulationen

Während heute Areale also durchaus auch als Spekulationsobjekte dienen dürften, sei das bei den klassischen Landi-Arealen wie in Hombrechtikon oder Wädenswil anders, sagt Raumplaner Andreas Hengstermann. «Vor 50 bis 60 Jahren hat man wohl gar noch nicht geahnt, dass die Grundstücke dereinst einmal viel wert sein könnten.» Denn die Landi ist mit ihrem Glück, plötzlich in Zentren Boden zu besitzen, nicht allein.

«Vor 50 bis 60 Jahren hat man wohl gar noch nicht geahnt, dass die Grundstücke dereinst einmal viel wert sein könnten.»Andreas Hengstermann, Universität Bern

Hengstermann erwähnt in diesem Zusammenhang die SBB: «Bahnhöfe wurden Ende des 19. Jahrhunderts meist ausserhalb der einst mittelalterlichen Siedlungen auf die grüne Wiese gebaut – aus finanziellen und technischen Gründen.» Heute seien sie zentral. Die SBB gehören dementsprechend derzeit zu den grössten Bodeneigentümern des Landes. Weil die SBB diese Grundstücke immer wieder teuer verkaufen, wird gerade in linken Kreisen die Kritik laut, die SBB würden sich auf Kosten der Allgemeinheit bereichern.

Sympathische Landi

Bei Landi-Projekten ist diese Kritik kaum zu hören. Auf dem Land gelten die Genossenschaften als sympathisch. Hier liegt das Augenmerk auf dörflichen Problemen. In Hombrechtikon sorgen sich die Anwohner vor Mehrverkehr. Denn im neuen Zentrum ist nebst der Volg-Filiale auch eine Migros geplant.

Konkurrenziert sich die Genossenschaft damit nicht selbst? Präsident Daniel Müller verneint: «Weil Volg im Vergleich zur Migros Alkohol und Zigaretten anbietet, ergänzt sich das gut.» Und auch sonst sieht er wenig Gefahr, dass der Volg Hombrechtikon den Platz unter den schweizweit Umsatzstärksten räumen müsste. Denn der lukrative Tankstellenbetrieb mit Sonntagsverkauf bleibt bestehen. Über die Klinge springen muss dafür die Landi-Filiale auf dem Areal. «Das Land ist zu teuer für eine solch personalintensive Landwirtschaftsfiliale.»

Mit der Migros, aber ohne Landi: Das zukünftige Zentrum von Hombrechtikon. Visualisierung: PD

Eine Aussage mit Symbolkraft. Robert Weinert, Immobilienspezialist bei Wüest Partner, sagt: «Während der stationäre Detailhandel durch die Onlinekonkurrenz zusehends schwierig wird, sind im Immobilienmarkt noch Renditen möglich.»

Das haben auch andere Detailhändler erkannt. Während die Migros ihre Globus-, Interio- und Depot-Märkte möglichst rasch abstossen will, zögert sie bei den Immobilien noch. Die Filetstücke gehen heute nicht mehr über die Fleischtheke, sie liegen in den Immobilienportfolios.

Erstellt: 13.08.2019, 15:03 Uhr

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